Nu deschide usa agentilor imobiliari!

agentSa nu primesti niciodata un agent imobiliar in casa! Sunt niste lepre, care nu fac nimic si iti cer o groaza de bani! Mint, inseala si trag tzepe! Asta fac agentii imobiliari! Asa se ‘sfatuiesc’ unii consumatori intre ei. Daca nu se schimba rapid ceva in piata vom ajunge ca din ce in ce mai multi clienti sa ocoleasca agentii si agentiile imobiliare. Pe buna dreptate! Nu de putine ori am auzit de la agenti ‘cu experienta’ ca fac referire la fostii lor clienti utilizand expresii ce nu fac cinste agentilor imobiliari, ca breasla. Clientul era denumit ‘fraierul ala‘ sau ‘daca dadeai de un cretin care era in prima zi de cautari iti blestemai zilele‘ ori ‘ii trageai tzeapa de 3.000 de EUR si aveai bani o luna‘. Urat, foarte urat. Multi dintre astfel de agenti au iesit din piata, altii se indreapta spre usa de iesire.

De ce consumatorii urasc si ocolesc agentii imobiliari
Am putea sa dam vina pe agentii imobiliari, ca sunt de slaba calitate sau de un caracter indoielnic. Am putea sa dam vina pe consumatori ca nu inteleg cat efort depune un agent imobiliar in fiecare luna, fara sa aiba garantia ca la sfarsit de luna va pleca cu ceva bani acasa (pentru cei ce nu stiu, agentii imobiliari sunt platiti la incasari si nu au salarii ori au salarii extrem de mici). Am putea sa dam vina pe guvernanti pentru ca, prin ignoranta, au perpetuat jungla si evaziunea fiscala din domeniul serviciilor imobiliare. Poate ca toti au o parte de vina, dar cea mai mare vina o are

SISTEMUL DE LUCRU, izvorul urii fatza de agentii imobiliari
Acest sistem de lucru – intermedierea (fara cod de conduita ori fara contract, fara factura) – este perpetuat in Romania de agenti inca de la inceputurile pietei imobiliare. Cand este ‘angajat’ un nou agent acesta invata ‘meserie’ de la managerul/patronul agentiei sau de la un agent ‘cu experienta’. Agentul ucenic invata cum sa minti ca ai clienti ca sa ajungi la vanzator, cum sa faci poze la locuinta acestuia, cum s-o publici pe portalurile imobiliare si cum sa astepti  sa ‘intre’ un potential cumparator pe ea (adica sa sune un cumparator care este interesat de acea proprietate). Apoi agentului i se explica cum, chiar inainte de a ‘urca la proprietate’  sa ii ‘bage cumparatorului sub nas’ un contract ori conventie (de vizionare, de comision etc.) in care este prevazut ca, in cazul in care cumparatorul (sau prietenii, rudele de gradul n etc) vor cumpara proprietatea, agentul va primi un comision (de regula, 3% din valoarea tranzactiei dar se negociaza si pana la 500 EUR). Odata ce a semnat, cumparatorul devine ‘client’. Agentul-ucenic invata cum sa mearga la proprietate – iar, daca este posibil, agentul trebuie sa semneze si un contract de vizionare cu vanzatorul, sa ‘dea si el’ 3% –  si sa se roage ca acelui client sa-i placa acea proprietate. In acest caz fericit, agentul are un singur tel: proprietarul sa lase din pret iar cumparatorul sa urce cotatia astfel incat sa se ajunga la un consens. De aici incepe tot necazul: interesele ambilor ‘clienti’ sunt afectate dar agentul va cere comision de la amandoi. Acesta este izvorul urii fatza de agentii imobiliari. Solutia este una singura si se numesteREPREZENTARE, un alt sistem de lucru in care, intr-o tranzactie, agentul reprezinta interesele unei singure parti. Sa facem o analiza comparativa a celor doua sisteme de lucru.

Intermediere vs. Reprezentare
Vestea buna este ca agentii imobiliari care ofera consumatorilor ‘servicii’ de intermediere vor dispare curand. Pentru ca nu-i doreste nimeni. Este doar o chestiune de timp. Vor supravietui agentii care vor oferi reprezentare si care se vor afla accidental in situatia de a factura ambele parti, caz in care vor cere acceptul scris atat al vanzatorului, cat si al cumparatorului. Din prisma vanzatorului, spre exemplu, sa vedem de ce:

Diferente intre sistemele de lucru Intermediere Reprezentare
Este Cumparatorul clientul Agentului DA NU
Agentul prezinta Cumparatorilor si alte locuinte concurente Intotdeauna Nu neaparat
Agentul este platit de Cumparator DA NU
Cauta Agentul cel mai bun Cumparator NU DA
Pot Cumparatorii sa ia legatura direct cu Vanzatorul NU DA
Protejeaza Agentul interesele Vanzatorului NU DA
Protejeaza Agentul Pretul de Vanzare NU DA
Controleaza Vanzatorul pretul la care ii este promovata proprietatea NU DA
De ce tip de negociere beneficiaza Vanzatorul cu un singur cumparator cu mai multi cumparatori
Agentul incearca sa negocieze Pretul de Vanzare Doar in JOS Doar in SUS
Agentul prezinta Vanzatorului oferte de la Cumparatori in forma Verbala Scrisa
Au valabilitate ofertele Cumparatorilor NU DA
Utilizeaza Agentul informatiile primite de la Vanzator impotriva acestuia DA NU
Respecta Agentul un Cod de Etica si Conduita NU DA
Informatiile privind preturile din piata sunt prezentate Vanzatorilor si Cumparatorilor in forma verbala scrisa
Comisionul mediu impartit de Agent cu alti agenti care aduc Cumparatori 0% – nimic 50% din comision
Promoveaza Agentul proprietatea in zona NU DA
Cat risca Agentul, in medie, daca proprietatea nu se vinde (buget de promovare, timp alocat pentru proprietate etc.) 10 EUR 200 EUR
Comisionul pe tranzactie cerut de Agent 6% 6%

Precizare: Sistemul de intermediere prezentat aici este cel pe care il practica majoritatea absoluta a agentilor imobiliari. Sunt si unii agenti imobiliari care, desi lucreza in sistem intermediere, incheie contract cu ambele parti, respecta norme de bun simt, emit facturi si fac eforturi sa impace ambii clienti, atat vanzatorul cat si cumparatorul. Dar acestia sunt foarte putini iar interesele contrare ale vanzatorilor si ale cumparatorilor nu sunt protejate, fireste, iar cele mai multe din diferentele prezentate in tabel sunt valabile si pentru acesti agenti.

Lista cu diferente intre cele doua sisteme de lucru poate continua. Un agent de reprezentare pentru Vanzator este ca un avocat al Vanzatorului; agentul va vinde proprietatea ca si cum ar fi a lui, adica va tine de pret si va pune suflet in acea vanzare. Va rascoli piata pentru a cauta cel mai motivat cumparator, pentru a aduce cat mai multi cumparatori calificati (i.e. au bani si vor sa cumpere) la proprietate si va vinde celui ce ofera cel mai mare pret. Iar pentru toata promovarea agresiva, atat in zona, cat si pe Internet, MLS sau alte canale de promovare, Agentul va aloca un buget propriu (pentru care Vanzatorul ar fi trebuit sa plateasca sume de ordinul sutelor de EUR). Iar proprietatea va fi promovata cu mentiunea: comison 0% de la cumparatori.

Un agent de reprezentare nu se compara cu ceilalti agenti care fac intermediere. Este absolut diferit, este cu totul altceva. Daca esti Vanzator si vrei sa obtii cel mai bun pret pentru proprietatea ta atunci ai doua solutii: sa faci ce face si sa inveti ce stie un agent de reprezentare sau sa iti angajezi unul sa lucreze pentru tine si numai pentru tine. Agentul de reprezentare negociaza pentru tine, pentru pretul tau. El este avocatul tau. In oglinda, este valabil si pentru Cumparatori. Cine are avocat bun de partea lui castiga, cine are avocat care este platit si de cealalta parte pierdeIntermedierea este rea, reprezentarea este buna. Tu, draga Consumatorule, ai dreptul sa alegi!

SFAT: Da, nu deschide usa agentilor imobiliari si nu-i lasa sa faca poze la locuinta ta inainte sa-i intrebi: TU FACI INTERMEDIERE SAU REPREZENTARE? Tu pe cine reprezinti, pe mine sau pe cumparatori? Si, ca sa-i verifici, intreaba Cumparatorii daca ei platesc agentul sau daca au incheiat un contract cu Agentul.

Nu lucra fara contract cu agentii imobiliari, asigura-te ca scrie in contract ca iti reprezinta doar tie interesele, ca nu percepe comision de la cumparatori, ca investeste un buget rezonabil pentru promovarea spre vanzare a locuintei tale, ca ai clauza de reziliere a contractului daca nu isi indeplineste obligatiile contractuale. Altfel te supui unor riscuri inutile iar rezultatul va fi vanzarea la un pret cu mult mai mic decat asteptarile tale, vei pierde atat comsionul platit agentului dar, mai ales, vei pierde mii de euro la ‘negociere’. Convinge-te ca ai unde sa il reclami, ca este membru intr-o Asociatie profesionala, ca respecta un cod de etica si conduita.

Vanzarea locuintei tale este, poate, cea mai mare tranzactie din viata ta. Nu te juca cu banii tai la ruleta agentilor imobiliari de intermediere, pentru ca rezultatul are rating de 99 % : vei pierde bani si nervi !

Preluare dupa Gabriel Alexandru

Follow me!

Subscribe To Our Newsletter

Senzational. Padurea Baciu devine un centru paranormal recunoscut !

Televiziunea britanică BBC a inclus Pădurea Hoia-Baciu în topul celor mai bântuite 5 păduri din...

Închide